Investir dans l’immobilier

Le dispositif Malraux octroie une réduction d’impôt en faveur de l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec réalisation de travaux.

Pour qui ?

Pour les foyers fortement fiscalisés, acquittant un impôt sur le revenu annuel supérieur à 10 000 €.

Quel type de bien ?

Le dispositif est réservé aux opérations de restauration complète d’immeubles bâtis :

• Situés sur des sites patrimoniaux remarquables.
• Dont les opérations de restaurations sont déclarées d’utilité publique.

Sous quelles conditions ?

• Durée de location nue d’un minimum de 9 ans (à compter de la date de prise d’effet du bail initial).
• La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de restauration.
• Le bien doit être loué nu à titre de résidence principale par le locataire.

Quels avantages fiscaux ?

La réduction d’impôt est de 22% ou 30% (en fonction des biens) du montant des travaux, retenu dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans.

Lorsque la réduction imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

Dans le cadre du régime réel, il est possible de déduire certaines charges d’entretiens et de réparations des revenus fonciers.

Si le montant des charges est supérieur aux loyers, vous obtenez alors un déficit foncier.

Une opération « déficit foncier » permet d’investir dans la pierre tout en réduisant l’imposition (IR et prélèvements sociaux).

Pour qui ?

Tout investisseur disposant de revenus fonciers positifs et qui souhaite en diminuer l’imposition.

Quel type de bien ?

Vous pouvez réaliser des travaux sur un bien que vous détenez déjà ou acheter un nouveau bien. Dans les deux cas, il faut que des travaux de rénovation soient nécessaires.

Sous quelles conditions ?

Le bien immobilier doit être loué nu pendant au moins 3 ans à compter de la dernière imputation des travaux sur le revenu global.

Le déficit foncier n’est envisageable que dans l’hypothèse où le propriétaire déclare ses revenus fonciers sous le régime réel.

Seules certaines charges sont admises en déduction. Nous vous conseillons de contacter un CGP avant de débuter votre projet afin de vérifier l’éligibilité des travaux que vous avez prévus.

Quels avantages fiscaux ?

Le déficit constaté est déductible des revenus fonciers puis du revenu global dans la limite de 10 700 € l’année de réalisation des travaux. Si ce dernier est insuffisant pour absorber le déficit foncier, la part résiduelle est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

La fraction du déficit foncier qui excède 10 700 € (ou qui résulte des intérêts d’emprunt) est exclusivement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

La loi Monument Historique permet de se constituer un patrimoine d’exception tout en bénéficiant d’un régime fiscal très favorable.

Pour qui ?

L’investissement en loi Monument Historique est préconisé pour les foyers très fortement imposés.

Quel type d’immeuble ?

L’immeuble doit :

• Être inscrit sur l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.
• Ou faire partie du patrimoine national, bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine ou d’un agrément.

Sous quelles conditions ?

L’acquéreur devra conserver le bien pendant au moins 15 ans, à compter de la date d’acquisition.

Quels avantages fiscaux ?

Le dispositif Monument Historique permet de déduire de son revenu global, sans plafonnement, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ainsi que les intérêts d’emprunt et frais assimilés.

L’excédent éventuel constitue un déficit reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.

Les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et leurs sources de revenus ont la possibilité d’opter pour la location meublée.

Bien qu’il s’agisse d’une activité civile d’un point de vue juridique, la location meublée est considérée comme une activité commerciale d’un point de vue fiscal, ce qui présente de réels avantages.

Pour qui ?

Toute personne souhaitant obtenir des revenus complémentaires peu fiscalisés.

Quel type d’immeuble ?

Le bien peut être neuf ou ancien et concerne plusieurs modalités de locations :

• Location longue durée d’une habitation meublée ou d’une chambre meublée de la résidence principale.
• Logements dans une résidence de services (Ephad, résidence étudiante ou de tourisme par exemple).

Sous quelles conditions ?

Pour être considérés comme meublés, les logements doivent être équipés d’un mobilier en quantité et qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Quels avantages fiscaux ?

Excepté lorsqu’elle est réalisée dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, la location meublée n’octroie aucune réduction d’impôt.

Les revenus perçus sont imposables sous le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), selon deux modalités :

• Le micro-BIC, octroyant, au titre des charges, un abattement forfaitaire de 50% des loyers.
• Le régime réel, permettant de déduire l’ensemble des charges acquittées et l’amortissement du bien (charge fictive, mesurant la dépréciation du logement et des meubles).

Selon votre situation et vos objectifs, nous serons en mesure de vous conseiller quant au type de bien répondant à vos besoins et sur la fiscalité la plus adéquate.

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des sociétés d’investissement qui ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage professionnel (bureaux, commerces) ou d’habitation.

Pour qui ?

Toute personne souhaitant percevoir des revenus complémentaires (immédiats ou à terme), en investissant dans l’immobilier sans contrainte ou soucis de gestion.

Caractéristiques

Les SCPI collectent des fonds auprès d’investisseurs, en vue d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.

Pour les SCPI de rendement

Devenu associé, vous percevez des revenus réguliers qui sont nets de charges et de frais de gestion.

Les principaux atouts :

• Pas de soucis de gestion.
• Une forte diversification des biens.
• Un sous-jacent immobilier.

L’achat d’un bien immobilier se réalise en général en pleine propriété. Mais il est possible de n’acquérir que la nue-propriété ; une autre personne, physique ou morale, acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.

Pour qui ?

Toute personne souhaitant percevoir des revenus complémentaires au terme de la durée du démembrement (par exemple à la retraite).

Quel type de bien ?

L’investissement en nue-propriété peut être réalisé de deux manières distinctes :

• Acquisition de parts de SCPI.
• Achat d’un bien immobilier en direct.

Caractéristiques

Le prix d’acquisition est calculé selon un barème économique, prenant en compte la rentabilité locative du bien concerné et la durée de démembrement.

Acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier permet d’obtenir un gain différé tout en limitant les risques liés à un investissement immobilier traditionnel (risque de non-paiement des loyers, vacances locatives, travaux d’entretien etc.).

Impôt sur le revenu

La détention d’un bien immobilier en nue-propriété ne génère aucun revenu foncier durant toute la période de démembrement.

IFI

Les biens acquis en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’IFI.

Au terme du démembrement

Au terme du démembrement, vous devenez pleinement propriétaire du bien ou des parts de SCPI. Vous pourrez alors :

• Conserver le bien ou les parts de SCPI afin de percevoir des revenus complémentaires.
• Vendre le bien ou les parts de SCPI afin de disposer d’un capital.