Le démembrement de propriété – Un outil aux multiples facettes

Catégorie : Conseil Patrimonial

Le droit de propriété est défini à l’article 544 du Code civil par l’addition des prérogatives du propriétaire :

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. »

Le droit de propriété est ainsi composé de trois prérogatives essentielles à son existence :

L’usus: le droit de détenir et d’utiliser la chose ou le bien.
Le fructus: le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien.
L’abusus: le droit de disposer de la chose ou du bien (vendre, donner, modifier).

Or, selon l’article 543 du Code civil : « On peut avoir sur les biens, ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre. »

Il en résulte que les pouvoirs tirés de la propriété peuvent faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété :

L’usufruitier dispose du droit d’utiliser librement le bien (usus) ou d’en percevoir les revenus (fructus).
Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien, en respectant les droits de l’usufruitier : il ne détient donc plus qu’un droit de disposer de la nue-propriété du bien.

L’usufruit est un droit par nature temporaire.

Il est généralement viager: c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès de l’usufruitier.
Mais il peut également être temporaire, par convention ou par la loi.

Dans les deux cas, à l’échéance de l’usufruit, le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière, sans qu’aucune imposition ne soit appliquée.

Le démembrement de propriété peut résulter d’une situation choisie (donation ou acquisition démembrée) ou subie (succession).

Dès lors qu’il peut être prévu, le démembrement peut s’insérer dans la mise en place d’une stratégie patrimoniale globale puisqu’il permet de répondre à de nombreux objectifs, tels que :

L’anticipation de la transmission d’un bien dans des conditions fiscales avantageuses (ex : donation de la nue-propriété d’un bien ou d’un contrat de capitalisation).
Protection du partenaire ou du concubin (réserve d’usufruit avec constitution d’un usufruit successif).
La constitution de revenus immédiats ou différés, pour soi-même ou pour autrui (ex : constitution d’un usufruit temporaire, achat de nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI).
Optimisation de l’impôt sur le revenu ou de l’IFI (ex : acquisition à crédit de nue-propriété).

Il est essentiel de réaliser un audit patrimonial de votre situation afin de déterminer l’opportunité de la mise en place de telles stratégies.

En effet, le démembrement de propriété engendre une véritable réorganisation de votre patrimoine sur le plan civil, il est donc primordial d’être accompagné par un professionnel afin d’analyser la pertinence de tels montages patrimoniaux eu égard à votre situation et objectifs.