Location meublée non professionnelle – LMNP (Vidéo)

Location meublée non professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) fait opposition à la location nue. En effet, elle consiste à louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

1. Quelles sont les conditions pour être éligible au statut de LMNP ?

Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, et ne pas basculer vers le statut de loueur meublé professionnel, il faut qu’au moins une de ces deux conditions soit remplie :

  • Soit les recettes locatives annuelles brutes, charges incluses, issues de la location meublée ne représentent pas plus de 23 000 €,
  • Soit ces recettes dépassent 23 000 € mais restent inférieures aux autres revenus professionnels du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.

Prenons un exemple pour illustrer cette deuxième condition.
Si vous encaissez 30 000 € de recettes issues de location meublée, mais que votre foyer fiscal génère 40 000 € de revenus professionnels, vous ne basculez pas vers le statut de LMP et conservez le statut de loueur meublé non professionnel.

2. Quels sont les différents types de location meublé ?

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle peut concerner différents types d’investissements ou activités.

Parmi eux, on compte notamment les logements meublés loués à titre de résidence principale du locataire. Elle permet de louer son bien sur le long terme, ce qui réduit les contraintes de gestion liées aux entrées et sorties des lieux des occupants, aux frais de ménage etc. Le bail est alors conclu pour une durée de 1 an, ou bien de 9 mois lorsque le locataire est étudiant.

Également, le bail location saisonnière permet au propriétaire de logement situé dans une commune ou une région à fort potentiel touristique, de louer son bien meublé sur une courte durée, à savoir moins de 90 jours. Cela comprend par exemple les meublés de tourisme à savoir les villas, les appartements ou studios mais également les gîtes.

Enfin, il existe un autre type d’activité concernée par la location meublée, à savoir la location dans une résidence service via un exploitant. Elle permet d’investir en évitant les contraintes de gestion locative. En effet, c’est l’exploitant qui assume la gestion en louant le bien à des clients tels que des étudiants ou des vacanciers, en y ajoutant différents types de services comme la fourniture de linge ou de petit-déjeuner.

3. Quelle est la fiscalité applicable de la location meublée non professionnelle ?

Tout d’abord, il faut savoir que les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux.
Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :

  • Le régime micro-BIC
  • Le régime réel

Pour le régime micro-BIC, son principe est simple : il s’agit d’un forfait qui consiste à appliquer une déduction de 50% sur les revenus encaissés, sans avoir à justifier des charges réellement décaissées ou non.
Prenons un exemple pour illustrer : vous encaissez 10 000 € de loyers issus de la location meublée, alors après abattement, vous ne serez fiscalisé que sur 5 000 €.

Le régime réel reste néanmoins, dans la majorité des cas, le plus intéressant fiscalement.
Il consiste à déduire des loyers encaissés, les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, la taxe foncière mais également un amortissement comptable des constructions et des travaux.
Il est important de préciser que si un déficit est constaté du fait de l’importance des différentes charges et de l’amortissement, ce déficit ne pourra pas venir s’imputer sur le revenu global comme dans le cas de la location nue.
Cependant, il viendra en déduction des bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant les années suivantes.

4. Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?

L’amortissement représente l’un des principaux avantages du statut LMNP.

Il s’agit de la constatation annuelle de la perte de valeur du fait de l’usure ou du temps des composants d’un bien immobilier, tels que les fenêtres, la toiture, la façade etc.
Cet amortissement permet de déduire une charge « fictive », correspondant à la dégradation de l’immeuble.
Cette charge fictive permet de diminuer les bénéfices déclarés, ce qui a pour effet de baisser l’impôt.

5. Comment opter pour le régime réel ?

Au-delà de 72 600 € de loyers meublés encaissés, le régime réel s’applique de manière obligatoire.
Mais ce régime peut également s’appliquer sur option, au choix du bailleur, s’il considère que celui-ci est plus avantageux, compte tenu de l’importance de ses charges et de l’amortissement.
Dans le cadre du régime réel, nous vous recommandons particulièrement le recours à un expert-comptable qui sera à même de réaliser l’ensemble des déclarations nécessaires auprès de l’administration fiscale.

6. Quelle est la fiscalité en cas de revente du bien ?

La plus-value éventuellement réalisée par le loueur en meublé non professionnel lors de la vente d’un bien immobilier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Ainsi, les amortissements pratiqués jusqu’à la vente du bien ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C’est une des particularités qui rendent ce statut très intéressant.
Par ailleurs, le vendeur a la possibilité de bénéficier du forfait de 15 % pour les dépenses de travaux et du forfait de 7,5% pour les frais d’acquisition.

Enfin, comme dans le cas de la revente d’un bien immobilier loué en location nue, vous bénéficiez de différents abattements en fonction de la durée de détention. Ainsi, une exonération totale d’impôt sur le revenu s’applique au bout de 22 ans de détention et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

7. Quels sont les avantages de la location meublée ?

Ce type d’investissement locatif présente de nombreux avantages :

  • Patrimonial : avec la possibilité de développer un patrimoine immobilier par l’acquisition d’un bien de rapport.
  • Fiscal : cet investissement, peut, dans certains cas, ne pas générer de surcoût fiscal pendant plusieurs années grâce notamment au bénéfice des amortissements.
  • Économique : avec l’obtention de revenus complémentaires.