Nets de charges et de fiscalité, combien me rapportent réellement mes investissements immobiliers ? (vidéo)

L’investissement dans la pierre possède plusieurs atouts, tels que la possibilité d’utiliser l’effet de levier du crédit, la récurrence des revenus (loyers), la croissance du marché et éventuellement certains dispositifs fiscaux.

Cependant, une fois l’emprunt remboursé, les réductions d’impôts terminées et plusieurs changements de locataires (impliquant travaux et vacances locatives), la question de la rentabilité du bien peut être amenée à se poser. Pour calculer le rendement de votre investissement, vous avez seulement besoin de votre dernière déclaration d’impôt sur les revenus fonciers (déclaration n°2044) et de votre avis d’imposition.

Calcul des revenus :

Nous calculons ici le montant que vous percevez réellement, net de charges et net d’impôts (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux).

Revenu net de charges = loyer annuel – ensemble des charges

Charges : taxe foncière, frais de gestion, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriétés.

Ce montant sera soumis à l’impôt sur le revenu, à votre tranche marginale d’imposition ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).

Valorisation de votre bien

Le rendement réel s’obtient en calculant le montant que vous obtiendriez en cas de vente du bien, c’est-à-dire :

Prix de vente – impôt sur plus-value immobilière.

Le montant de la plus-value est imposé à 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). La fiscalité pourra être allégée en fonction de la durée de détention, des travaux effectués et des frais d’acquisition.

Rendement

La rentabilité réelle de votre investissement locatif sera alors :

Montant perçu net de charges et d’impôts / montant net perçu en cas de vente.

Exemple

Monsieur et Madame Dupont ont des revenus de 80 000 € par an. Ils possèdent également un appartement, générant un loyer de 8 000 € par an et supportant des charges de 3 000 €.

Ce bien a été acquis en 2000 pour une valeur de 80 000 €, et est aujourd’hui estimé à 150 000 €.

Montant net de charges = 8 000 – 3 000 = 5 000 €

Montant net de fiscalité = 5 000 – (5 000 x 30%) – (5 000 x 17,2%) = 2 640 €

Montant net perçu en cas de vente = 150 000 – 8 459 (impôt sur la plus-value immobilière) = 141 541 €

Rendement* = 2 640 / 141 541 = 1,87 %

L’équipe de Finance Invest se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la gestion et l’optimisation de votre patrimoine.

*Note : Si vous êtes assujettis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), il faudra également inclure la fiscalité relevant de cet actif.