Démembrement des SCPI

La détention de parts de SCPI en nue-propriété présente de nombreux intérêts économiques et fiscaux.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier mais que la gestion d’un bien en direct ainsi que la fiscalité prohibitive vous effraient, cet article est fait pour vous !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société d’investissement collectif qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation ou d’entreprise (bureaux ou commerces par exemple).

Elle collecte des fonds auprès d’investisseurs particuliers en vue d’acquérir un patrimoine immobilier locatif qui sera géré par la société de gestion. Cette dernière encaisse les loyers puis déduit les différentes charges (frais d’entretien, de gestion etc.). Elle reverse ensuite aux porteurs de parts le solde des revenus disponibles sous forme de coupons trimestriels.
Il s’agit d’un placement de long terme, le sous-jacent étant la détention d’un patrimoine immobilier.

Les principaux atouts des SCPI :

  • Pas de souci de gestion,
  • Un bon degré de diversification,
  • Un sous-jacent immobilier.

Présentation du fonctionnement des SCPI

Le démembrement de parts de SCPI

Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :

  • La nue-propriété qui donne à son titulaire un droit réel sur le bien sans en avoir la jouissance. (A l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété sera reconstituée sur la tête du nu-propriétaire qui deviendra automatiquement plein propriétaire).
  • L’usufruit, qui octroie à l’usufruitier le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Bien que l’investissement en parts de SCPI se réalise généralement en pleine propriété, il est possible d’opter pour une acquisition de la nue-propriété des parts. A l’inverse, une autre personne, physique ou morale, conservera l’usufruit, pour une durée déterminée.

SCPI en nue-propriété: quels avantages ?

Un investissement immobilier à moindre coût

Lors de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété, le prix de ces dernières bénéficie d’une décote.
Cette valeur est déterminée selon un barème économique, prenant en compte la rentabilité des parts de la SCPI et la durée du démembrement (généralement entre 5 et 20 ans).
Ainsi plus la durée du démembrement est élevée, plus la décote du prix est importante.

Une fiscalité avantageuse

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas les revenus générés par les parts de SCPI. Son impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux ne sont donc pas impactés par cet investissement immobilier.
De plus, si le nu-propriétaire est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, la valeur de la nue-propriété des parts est exclue de l’assiette taxable de l’IFI.

L’obtention de revenus complémentaires à terme

Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts de SCPI.
Une fois la pleine propriété des parts de SCPI reconstituée au terme du démembrement, l’investisseur pourra :

  • Soit revendre les parts : étant précisé qu’il bénéficiera alors d’une plus-value en raison de l’effet de levier du démembrement.
    Le gain au terme sera équivalent à la valeur de l’usufruit économisée au départ (en raison de la décote appliquée).
  • Soit conserver les parts en pleine propriété, et bénéficier alors de revenus complémentaires (imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux). Les revenus distribués seront de nature à constituer un complément de revenus, par exemple en prévision d’un départ à la retraite.
    Il est alors judicieux de prévoir une durée de démembrement corrélée à la date de cessation de l’activité professionnelle.

Cas Pratique

Alicia à 50 ans et dispose d’une somme de 100 000 € qu’elle aimerait investir en acquérant des parts de SCPI en nue-propriété. La durée du démembrement souhaitée est de 12 ans, afin de détenir les parts en pleine propriété à l’âge de 62 ans. Son objectif principal est d’obtenir ainsi des revenus complémentaires au moment de son départ en retraite.

Simulation d'investissement dans des SCPI en nue propriété