Contrairement au régime commun des revenus fonciers, la loi Monument Historique permet de déduire l’ensemble des charges sur les revenus fonciers, mais également sur les autres revenus perçus, dont les revenus professionnels.
Il s’agit d’un dispositif avec un impact fiscal extrêmement puissant, puisqu’il permet d’effacer une partie, voir la totalité des revenus et donc l’imposition y afférente.
De plus, ce type d’investissement vous permet de vous constituer un patrimoine d’exception en acquérant un bien classé.
Entrée en vigueur en 1913, la loi Monument Historique a été créé pour favoriser la restauration de biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique.
Son principal objectif est d’inciter les propriétaires de biens immobiliers remarquables ou similaires à effectuer des travaux d’entretien et de rénovation, en leur faisant bénéficier d’un régime fiscal très favorable.
A quel type d’investisseur s’adresse-t-il ?
L’investissement en Monument Historique est préconisé pour les contribuables qui sont très fortement imposés, disposant d’une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41% ou 45%.
Elle s’adresse également aux personnes ayant perçu un pic de revenu important sur l’année passée (dividendes, cession de valeurs mobilières…).
Quel type d’immeuble est concerné par ce dispositif ?
Ce dispositif fiscal s’applique à des investissements immobiliers :
Quelles sont les conditions d’application du régime ?
Seule condition applicable, l’immeuble doit être conservé pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition et être détenu en direct.
Contrairement aux autres dispositifs immobiliers, il est possible de passer en location meublée (au moins 3 ans après la dernière imputation des déficits sur le revenu global)
Le dispositif Monument Historique permet de déduire de son revenu global, sans plafonnement, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ainsi que les intérêts d’emprunt et frais assimilés.
L’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Les modalités de la déduction dépendent de l’ouverture au public ou non de l’immeuble.
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
Un investisseur a un taux marginal d’imposition (TMI) à 45 %.
Il acquiert un bien classé monument historique en 2022 d’une valeur de 150 000 €.
Il réalise des travaux d’un montant de 225 000 € sur 2 ans (100 000 € en 2022 et 125 000 € en 2023).
| N | N+1 |
| Travaux | 100 000 € | 125 000 € |
| Déduction du revenu global | 100 000 € | 125 000 € |
| Economie d’impôt | 45 000 € (100 000 x 45 %) | 56 250 € (125 000 x 45 %) |
| Avantages | Inconvénients |
| Déduction du revenu global, sans plafonnement, des travaux éligibles ainsi que des intérêts d’emprunt et frais assimilés | Location nue pendant 3 ans minimum |
| Dispositif « hors niches fiscales » | Durée de conservation obligatoire de 15 ans |
| Possibilité de report de l’avantage fiscal. | Accord du ministère de la Culture nécessaire avant toute modification sur le bien |
| Détention d’un patrimoine architectural et historique de grande qualité patrimoniale | Offre limitée sur le marché (peu de lots disponibles pour une forte demande) |
| Mise en location facilitée par l’emplacement de choix de l’immeuble. |
32, cours Xavier Arnozan
33000 Bordeaux
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