Monument historique : combiner réduction d’impôt et bien d’exception

Monument historique loi de defiscalisation Finance Invest

Contrairement au régime commun des revenus fonciers, la loi Monument Historique permet de déduire l’ensemble des charges sur les revenus fonciers, mais également sur les autres revenus perçus, dont les revenus professionnels.

Il s’agit d’un dispositif avec un impact fiscal extrêmement puissant, puisqu’il permet d’effacer une partie, voir la totalité des revenus et donc l’imposition y afférente.

De plus, ce type d’investissement vous permet de vous constituer un patrimoine d’exception en acquérant un bien classé.

Présentation de la loi Monument Historique

La loi Monument Historique, en vigueur depuis 1913, est un dispositif conçu pour encourager la restauration de biens immobiliers classés ou inscrits en tant que monuments historiques en France. Cette loi s’adresse aux propriétaires de biens présentant un intérêt architectural, historique ou artistique exceptionnel.

Grâce à cette législation, les propriétaires peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux qui réduit considérablement les coûts des travaux d’entretien, de restauration et de rénovation de ces biens. L’objectif principal est de préserver le patrimoine historique français en incitant les particuliers à entretenir et rénover leurs propriétés remarquables.

A quel type d’investisseur s’adresse-t-il ? 

L’investissement en Monument Historique est préconisé pour les contribuables qui sont très fortement imposés, disposant d’une TMI (tranche marginale d’imposition) à 41% ou 45%.

Elle s’adresse également aux personnes ayant perçu un pic de revenu important sur l’année passée (dividendes, cession de valeurs mobilières…).

Quel type d’immeuble est concerné par ce dispositif ?

Ce dispositif fiscal s’applique à des investissements immobiliers :

  • Soit inscrits ou classés au titre des monuments historiques
  • Soit bénéficiant du label de la Fondation du patrimoine
  • Soit bénéficiant d’un agrément accordé par le Ministre de l’Economie et des Finances

Quelles sont les conditions d’application du régime ?

Seule condition applicable, l’immeuble doit être conservé pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition et être détenu en direct.

Contrairement aux autres dispositifs immobiliers, il est possible de passer en location meublée (au moins 3 ans après la dernière imputation des déficits sur le revenu global)

Présentation de la loi Monument Historique

Le dispositif Monument Historique permet de déduire de son revenu global, sans plafonnement, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ainsi que les intérêts d’emprunt et frais assimilés.

L’excédent éventuel constitue un déficit global reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.

Les modalités de la déduction dépendent de l’ouverture au public ou non de l’immeuble.

Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Exemple d’investissement

Un investisseur a un taux marginal d’imposition (TMI) à 45 %.
Il acquiert un bien classé monument historique en 2022 d’une valeur de 150 000 €.
Il réalise des travaux d’un montant de 225 000 € sur 2 ans (100 000 € en 2022 et 125 000 € en 2023).

 

N

N+1

Travaux

100 000 €

125 000 €

Déduction du revenu global

100 000 €

125 000 €

Economie d’impôt

45 000 €

(100 000 x 45 %)

56 250 €

(125 000 x 45 %)

Investir en monument historique Finance invest

Avantages et inconvénients de ce dispositif

Avantages Inconvénients
Déduction du revenu global, sans plafonnement, des travaux éligibles ainsi que des intérêts d’emprunt et frais assimilés Location nue pendant 3 ans minimum
Dispositif « hors niches fiscales » Durée de conservation obligatoire de 15 ans
Possibilité de report de l’avantage fiscal. Accord du ministère de la Culture nécessaire avant toute modification sur le bien
Détention d’un patrimoine architectural et historique de grande qualité patrimoniale Offre limitée sur le marché (peu de lots disponibles pour une forte demande)
Mise en location facilitée par l’emplacement de choix de l’immeuble.  

Exemple de réalisation de notre partenaire Groupe CIR

Exemple de réalisation de monument historique