Fiscalité – Focus sur le dispositif Pinel

Catégorie : Conseil Patrimonial

Le dispositif PINEL est un mécanisme d’investissement locatif permettant d’obtenir une réduction d’impôt.
Son objectif est d’inciter les contribuables à réaliser des investissements dans l’immobilier neuf, en état futur d’achèvement, ou encore dans l’ancien réhabilité.
Il permet d’investir dans l’immobilier locatif , et d’obtenir une réduction de l’impôt sur le revenu (sous certaines conditions).

Les conditions de la loi Pinel

Le dispositif Pinel, est strictement encadré par la loi. Il est nécessaire de répondre à plusieurs conditions afin de bénéficier de l’avantage fiscal délivré par le Pinel.

Conditions relatives à l’investissement :

L’immeuble doit se situer dans une commune éligible au dispositif ;
Il doit respecter certaines conditions relatives à la réglementation thermique du bien, dite « éco-conditionnalité » ;
Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et se situer en métropole ;
Il doit être à usage d’habitation.

Conditions relatives à l’investissement et aux modalités de location :

Le montant investi ne doit pas excéder 300 000 € par foyer fiscal et par an ;
Le prix du mètre carré doit être égal ou inférieur à 5 500 € ;
La loi Pinel, prévoit aussi des conditions sur la location du logement ;
- L’engagement de la location est fixé entre 6 et 12 ans. Le logement doit être loué pour une durée minimale de 6 ans, qui peut être prorogée de deux périodes de 3 ans supplémentaires, sans excéder une durée de 12 ans ;
- Le logement doit être loué nu à un locataire qui l’occupe à titre de résidence principale.
Les loyers doivent respecter certains plafonnements, qui diffèrent selon la commune concernée.

Condition relative au locataire :

La location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail.
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année.

La réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel

Cette réduction d’impôt sur le revenu varie selon la durée de location et le montant investi. Les taux de réduction d’impôt sur le revenu sont les suivants :

12% sur 6 ans
18% sur 9 ans
21% sur 12 ans

Par exemple, pour un investissement d’un montant de 300 000 €, la réduction d’impôt sur le revenu généré par la loi Pinel peut représenter jusqu’à 63 000 €. Cette réduction d’impôt se décompose comme suit :

Pendant les 6 premières années, il y a une réduction de 2% par an (soit une réduction 6 000 € par an)
Pendant la première prolongation de 3 ans, le taux reste à 2% par an.
Pour la seconde prolongation de 3 ans, le taux de réduction d’impôt est de 1% par an (soit une réduction de 3 000 € par an).

Evolution de la loi Pinel

Le dispositif Pinel, qui devait prendre fin le 31 décembre 2021, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024. Toutefois, les taux de réduction d’impôt applicables pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 seront progressivement réduits :

Durée de l’engagement	Jusqu’en 2022	A compter de 2023 (1)	A compter de 2024
Sur 6 ans	12 %	10,5 %	9 %
Sur 9 ans	18 %	15 %	12 %
Sur 12 ans	21 %	17,5 %	14 %

[1] Les anciens taux plus favorables (taux applicables avant 2023) peuvent être appliqués sous certaines conditions. Pinel + : voici les critères définitifs pour bénéficier de la réduction d’impôt – Capital.fr

En quoi ce dispositif pourrait être intéressant pour vous ?

Afin de déterminer la pertinence d’un investissement en loi PINEL, il convient de réaliser une étude de votre situation et particulièrement de votre fiscalité actuelle et future.

En plus de cette analyse fiscale, et de votre objectif de réduction d’impôt, il sera important de calculer votre capacité d’épargne mensuelle. Il s’agit du montant net à décaisser chaque mois afin de financer cet investissement. Cet effort de trésorerie est obtenu en faisant la différence entre :

Les revenus : loyers perçus + réduction d’impôt obtenue,
Les charges : remboursement de l’emprunt, charges locatives et fiscalité générée par le projet.

En règle générale, pour un investissement en loi Pinel, cet effort d’épargne est compris entre 350 € et 500 € par mois. Cela signifie que, par rapport à votre niveau de vie actuel, il sera nécessaire de prévoir un budget complémentaire afin de financer votre projet.

Le dispositif PINEL vous permet ainsi d’investir dans l’immobilier avec un effort d’épargne ajusté à votre situation, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.

Avantages	Inconvénients
Investissement dans l’immobilier et dans des villes avec une tension locative forte	Investissement long terme (engagement de location entre 6 et 12 ans)
Logement neuf, peu de travaux à prévoir durant les premières années	Loyers plafonnés
Réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’acquisition (jusqu’en 2022)	Impossibilité de faire de la location meublée sous le dispositif Pinel
Frais d’acquisition réduits	Délai d’achèvement du bien entre 1 et 2 ans après l’achat.
Rendement cible entre 5% et 7% par an.