La location meublée non professionnelle (LMNP) fait opposition à la location nue. En effet, elle consiste à louer un logement garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Pour être considéré comme loueur en meublé non professionnel, et ne pas basculer vers le statut de loueur meublé professionnel, il faut qu’au moins une de ces deux conditions soit remplie :
Prenons un exemple pour illustrer cette deuxième condition.
Si vous encaissez 30 000 € de recettes issues de location meublée, mais que votre foyer fiscal génère 40 000 € de revenus professionnels, vous ne basculez pas vers le statut de LMP et conservez le statut de loueur meublé non professionnel.
Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’applique à plusieurs types d’investissements immobiliers, offrant des avantages tant en termes de gestion que de rentabilité.
L’investissement en logement meublé loué en résidence principale permet de bénéficier d’une location longue durée. Ce type de bail réduit les contraintes liées à la gestion quotidienne, comme les entrées et sorties fréquentes des locataires ou les frais de ménage. Le bail classique est généralement signé pour une durée d’un an, renouvelable, ou de 9 mois pour les locataires étudiants, simplifiant ainsi la gestion locative.
La location saisonnière meublée est idéale pour les propriétaires de biens situés dans des zones à fort potentiel touristique. Ce type de bail permet de louer son bien sur une courte durée, généralement pour moins de 90 jours. Parmi les biens concernés, on retrouve les meublés de tourisme tels que des villas, appartements, studios, ou encore des gîtes. Ce type d’investissement est particulièrement attractif pour ceux cherchant à optimiser la rentabilité de leur bien immobilier.
Enfin, la location meublée via une résidence services permet de déléguer entièrement la gestion locative à un exploitant. Ce dernier s’occupe de louer le bien à des étudiants, vacanciers ou autres clients, en offrant des services additionnels tels que la fourniture de linge, le ménage ou le petit-déjeuner. Ce type d’investissement permet de profiter des avantages de la location meublée tout en réduisant les contraintes de gestion.
Tout d’abord, il faut savoir que les revenus de logements loués meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux.
Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. A ce titre, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :
Pour le régime micro-BIC, son principe est simple : il s’agit d’un forfait qui consiste à appliquer une déduction de 50% sur les revenus encaissés, sans avoir à justifier des charges réellement décaissées ou non.
Prenons un exemple pour illustrer : vous encaissez 10 000 € de loyers issus de la location meublée, alors après abattement, vous ne serez fiscalisé que sur 5 000 €.
Le régime réel reste néanmoins, dans la majorité des cas, le plus intéressant fiscalement.
Il consiste à déduire des loyers encaissés, les charges réelles telles que les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, la taxe foncière mais également un amortissement comptable des constructions et des travaux.
Il est important de préciser que si un déficit est constaté du fait de l’importance des différentes charges et de l’amortissement, ce déficit ne pourra pas venir s’imputer sur le revenu global comme dans le cas de la location nue.
Cependant, il viendra en déduction des bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant les années suivantes.
L’amortissement représente l’un des principaux avantages du statut LMNP.
Il s’agit de la constatation annuelle de la perte de valeur du fait de l’usure ou du temps des composants d’un bien immobilier, tels que les fenêtres, la toiture, la façade etc.
Cet amortissement permet de déduire une charge « fictive », correspondant à la dégradation de l’immeuble.
Cette charge fictive permet de diminuer les bénéfices déclarés, ce qui a pour effet de baisser l’impôt.
Au-delà de 72 600 € de loyers meublés encaissés, le régime réel s’applique de manière obligatoire.
Mais ce régime peut également s’appliquer sur option, au choix du bailleur, s’il considère que celui-ci est plus avantageux, compte tenu de l’importance de ses charges et de l’amortissement.
Dans le cadre du régime réel, nous vous recommandons particulièrement le recours à un expert-comptable qui sera à même de réaliser l’ensemble des déclarations nécessaires auprès de l’administration fiscale.
La plus-value éventuellement réalisée par le loueur en meublé non professionnel lors de la vente d’un bien immobilier relève du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Ainsi, les amortissements pratiqués jusqu’à la vente du bien ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. C’est une des particularités qui rendent ce statut très intéressant.
Par ailleurs, le vendeur a la possibilité de bénéficier du forfait de 15 % pour les dépenses de travaux et du forfait de 7,5% pour les frais d’acquisition.
Enfin, comme dans le cas de la revente d’un bien immobilier loué en location nue, vous bénéficiez de différents abattements en fonction de la durée de détention. Ainsi, une exonération totale d’impôt sur le revenu s’applique au bout de 22 ans de détention et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Ce type d’investissement locatif présente de nombreux avantages :
32, cours Xavier Arnozan
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