OPCI : Le compromis entre immobilier et financier

Contrairement à l’investissement en SCPI, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) se composent à la fois d’actifs immobiliers et d’actifs financiers.

Nous vous proposons aujourd’hui de détailler les différentes caractéristiques de ce type d’investissement. Il se distingue notamment par son statut hybride, offrant à la fois la stabilité de l’immobilier, le dynamisme des marchés financiers et une liquidité accrue.

Présentation des Organismes de placement collectif immobilier (OPCI)

Créés en 2008 et agréés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), les OPCI sont des fonds majoritairement investis dans des actifs immobiliers (en direct et/ou via des parts de sociétés immobilières) ainsi que dans des actifs financiers.

Leur objet principal est l’investissement dans des immeubles, destinés exclusivement à la location. En complément, l’OPCI investit dans des valeurs mobilières au travers d’actions et d’obligations ainsi que dans des supports monétaires. Ces véhicules permettent de favoriser la liquidité lorsque les épargnants souhaitent revendre leurs parts.

En tant que fonds d’investissement alternatifs (FIA), les organismes de placement collectif immobilier doivent être administrés par des sociétés de gestion agréées par l’AMF. Ces dernières sont principalement responsables de l’acquisition des biens, de la recherche de locataires et de la gestion des actifs immobiliers.

Les différents types d’OPCI

Les OPCI peuvent se décliner sous deux formes : SPPICAV et FPI.
La différence essentielle qui réside entre ces deux formes juridiques est la fiscalité rattachée aux revenus distribués aux investisseurs :

FPI (Fonds de Placement Immobilier) : Il s’agit d’une copropriété composée d’actifs immobiliers émettant des parts et qui n’a pas la personnalité morale. Les revenus distribués sont imposés sous le régime des revenus fonciers.
SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : Il s’agit d’une société (SA ou SAS) à capital variable. Forme juridique la plus répandue sur le marché, ce type de société applique la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers sur les revenus distribués.

La fiscalité des revenus générés par un OPCI dépend de l’enveloppe d’investissement dans laquelle les parts sont placées, comme dans le cadre d’une assurance-vie ou d’un compte-titres. Il est donc important de prendre en compte ces différences.

Composition d’un OPCI

La composition d’un OPCI doit obéir à un règlement qui fixe certains seuils, obligatoirement respectés par la société de gestion.

Il doit par exemple être composé d’un minimum de 60% d’actifs immobiliers détenus en direct dont au moins 5 immeubles différents, loués ou actuellement proposés à la location.

Concernant les instruments financiers, ils doivent obligatoirement rester liquides en permanence et offrir une grande sécurité afin de pouvoir répondre aux demandes de retraits des investisseurs. Ainsi, la part d’actifs financiers peut être investie par exemple dans des dépôts à termes, des bons du trésor ou des obligations.

Enfin, l’OPCI doit obligatoirement détenir au minimum 10% de liquidités en permanence.

Cette poche de liquidité ainsi que la détention de valeurs mobilières favorisent nettement la liquidité de ce type d’investissement.

Quels sont les avantages de ce type d’investissement ?

L’investissement en OPCI présente plusieurs avantages :

Diversifier son épargne en investissant dans un sous-jacent immobilier sans les contraintes liées à la gestion d’un bien immobilier en direct.
Une mutualisation des risques grâce à un investissement sur un grand nombre de biens immobiliers.
Une liquidité plus importante que la plupart des autres supports immobiliers.
Une accessibilité à ce placement à partir d’un budget réduit.
Des frais d’acquisition plus faibles que via un investissement en direct ou en SCPI.
Une volatilité réduite grâce à la détention d’un sous-jacent immobilier.

Comment investir dans un OPCI ?

L’investissement en OPCI peut être effectué au travers des unités de compte d’un contrat d’assurance vie ou en direct via un compte titres.

Dans le cas d’un investissement en assurance vie, les parts d’OPCI détenues bénéficient des avantages fiscaux liés à cette enveloppe :

Les gains générés ne sont imposables que lors d’un éventuel rachat sur le contrat.
Seule la quote part des intérêts est taxable lors d’un rachat.
Au-delà de 8 ans, un abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € dans le cas d’un couple marié) s’applique sur les plus-values générées en cas de rachat (au titre de l’impôt sur le revenu).

Comme tout investissement, financier ou immobilier, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine qui saura vous conseiller et protéger vos intérêts.

Les conseillers en gestion de patrimoine de Finance Invest se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions sur ce sujet et étudier les solutions adéquates à vos projets.