Le dispositif Jeanbrun, également désigné « statut du bailleur privé » ou plan « Relance Logement », est un régime fiscal optionnel destiné à relancer l’investissement locatif privé, porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun.
Il succède au dispositif Pinel, arrivé à échéance fin 2024.
L’objectif est d’inciter les particuliers à investir dans le logement locatif neuf ou ancien rénové, afin de développer une offre de logements à loyers maîtrisés sur l’ensemble du territoire, sans condition de zonage.
Contrairement au mécanisme antérieur, le dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement progressif du bien, codifié à l’article 31 du Code Général des Impôts : l’investisseur déduit chaque année de ses revenus fonciers une fraction du prix d’acquisition, en plus de l’intégralité des charges liées à la location.
Ce point de méthode a une conséquence importante : à la différence d’une réduction d’impôt qui efface définitivement la charge fiscale, l’amortissement la reporte. L’avantage fiscal obtenu pendant la détention diminue la base de calcul de la plus-value à la revente, qui sera donc mécaniquement plus élevée. La rentabilité réelle de l’opération dépend ainsi autant de l’horizon de revente que du taux d’amortissement choisi.
Conditions relatives au bien
Conditions relatives à l’investissement et aux modalités de location
Conditions relatives au locataire
Le cœur du dispositif réside dans l’amortissement du bien. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants représentant la valeur du terrain, non amortissable.
Le taux d’amortissement annuel dépend de la nature du bien (neuf ou ancien rénové) et du niveau de loyer choisi : plus l’effort consenti sur le loyer est important, plus le taux est élevé. Ce choix, arrêté avant la signature du premier bail, est irrévocable pendant toute la durée de l’engagement.
| Niveau de loyer | Neuf / VEFA | Ancien rénové | Plafond |
| Intermédiaire (Loc 1) | 3,5 % | 3,0 % | 8 000 € |
| Social (Loc 2) | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social (Loc 3) | 5,5 % | 4,0 % | 12 000 € |
Point de vigilance : certaines sources évoquent, pour l’ancien, un plafond unique de 10 700 € par an quel que soit le palier de loyer, plutôt que des plafonds différenciés par palier. Le dispositif étant très récent, ce point mérite d’être confirmé au cas par cas selon la doctrine administrative applicable au moment de l’opération.
Exemple : pour un appartement neuf acquis 250 000 €, la base amortissable s’élève à 200 000 € (80 %). En location sociale (taux de 4,5 %), l’amortissement annuel atteint 9 000 € (200 000 € × 4,5 %), venant chaque année en déduction des revenus fonciers, dans la limite du plafond applicable.
La principale innovation du dispositif tient à la possibilité d’imputer le déficit foncier généré sur le revenu global du foyer fiscal, et non plus sur les seuls revenus fonciers.
Lorsque l’amortissement et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…) excèdent les loyers perçus, le déficit foncier qui en résulte s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce levier est particulièrement avantageux pour les contribuables fortement imposés, dont il réduit directement l’assiette imposable.
À noter : le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est en principe de 10 700 € par an. Il peut être porté, sur option, à 21 400 € pour la fraction du déficit correspondant à des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement classé E, F ou G d’atteindre au minimum la classe D.
Ce dispositif de doublement, créé par la loi de finances pour 2023, est distinct du Jeanbrun et a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Son cumul éventuel avec l’amortissement Jeanbrun n’est pas encore confirmé par la doctrine administrative.
Afin de déterminer la pertinence d’un investissement sous le dispositif Jeanbrun, il convient de réaliser une étude de votre situation, et particulièrement de votre fiscalité actuelle et future (votre tranche marginale d’imposition) ainsi que de votre capacité d’épargne.
À la différence d’une réduction d’impôt forfaitaire, l’avantage dépend ici de la rentabilité réelle de l’opération. Il convient donc de raisonner en rendement net après impôt, en intégrant les loyers (plafonnés), les charges, l’amortissement, la fiscalité annuelle — et l’impact à la revente, puisque l’amortissement déduit vient mécaniquement augmenter la plus-value imposable au moment de la cession.
Le dispositif s’adresse en priorité aux contribuables fortement imposés, disposant d’une capacité d’épargne et d’un horizon de détention long, et prêts à consentir un effort sur le niveau de loyer en contrepartie d’un avantage fiscal bonifié.
Avantages | Points de vigilance |
| Amortissement annuel déductible des revenus fonciers. | Engagement de location sur 9 ans minimum, de manière continue. |
| Déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € sous conditions pour la rénovation énergétique). | Loyers plafonnés et plafonds de ressources des locataires à respecter. |
| Aucune condition de zonage : investissement possible partout en France. | Réservé à l’habitat collectif et à la location nue. |
| Éligibilité via une SCI à l’impôt sur le revenu. | L’amortissement déduit réduit la base de calcul à la revente, augmentant la plus-value imposable. |
| Frais d’acquisition réduit dans le cadre d’un bien acheté neuf. | Délai d’achèvement du bien entre 1 et 2 ans après l’achat. |
