La loi Malraux est un dispositif immobilier public visant à favoriser la restauration complète d’immeubles situés dans certains périmètres urbains protégés. Instaurée en 1962 à l’initiative d’André Malraux, alors ministre de la Culture, elle a pour objectif de préserver le patrimoine historique, esthétique et urbain français, tout en encourageant la mise sur le marché locatif de biens de haute qualité au cœur des centres-villes.
Contrairement aux solutions purement financières, la loi Malraux (article 199 tervicies du Code Général des Impôts) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée directement sur le montant des dépenses de restauration complète engagées par le contribuable.
Pour avoir droit à cet avantage fiscal, l’opération immobilière doit répondre à des conditions rigoureuses dictées par les ministères de la Culture et des Finances.
En application de la législation en vigueur, les immeubles doivent impérativement se situer dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) — une catégorie unique qui regroupe, depuis la loi LCAP de 2016, les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP.
Deux configurations géographiques ouvrent droit au dispositif :
À noter : les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers conventionnés NPNRU, qui bénéficiaient auparavant du taux majoré de 30 %, ne sont plus éligibles au dispositif depuis le 1er janvier 2025.
La loi impose une restauration complète de l’immeuble bâti. Les travaux ne peuvent se limiter à un aménagement privatif et doivent être exécutés sous le contrôle obligatoire et la validation d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF), garantissant le respect de l’architecture d’origine.
Une fois les travaux achevés, le propriétaire prend l’engagement de louer le bien nu, à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans. Cette mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux. De plus, le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.
Contrairement aux mécanismes de déduction fiscale (comme le déficit foncier) dont l’impact varie selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable, le dispositif Malraux offre une réduction d’impôt directe, qui vient en déduction de l’impôt sur le revenu dû par le foyer fiscal.
Le taux de la réduction est fixé selon la zone :
Les dépenses de travaux éligibles sont retenues par l’administration fiscale dans la limite d’un plafond global de 400 000 €. La loi offre une grande souplesse puisque ce plafond s’apprécie sur une période de 4 années consécutives à compter de la délivrance de l’autorisation de travaux.
L’avantage fiscal maximal peut ainsi atteindre 120 000 € au total. De plus, si le montant de la réduction d’impôt dépasse l’impôt dû au titre d’une année, la législation permet de reporter le solde sur les 3 années suivantes.
La réduction d’impôt obtenue via le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. Cette exclusion offre aux contribuables la possibilité de mener une restructuration patrimoniale d’envergure sans être bloqués par les limites imposées aux autres investissements locatifs courants.
Contrairement à la majorité des dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (tels que les dispositifs Pinel, Denormandie ou Jeanbrun), la loi Malraux présente la particularité de n’imposer aucun plafond de loyer, ni aucun plafond de ressources pour le locataire.
Le propriétaire est totalement libre de fixer le loyer au prix du marché. Les biens étant situés dans des centres historiques de grandes communes à forte demande locative, cette liberté permet d’optimiser le rendement économique global de l’opération, tout en sélectionnant des profils de locataires de premier ordre.
Sur le plan patrimonial pur, l’investisseur n’acquiert pas un bien immobilier standardisé : il devient propriétaire d’un morceau d’histoire, réhabilité sous les directives rigoureuses de l’État.
La supervision des Architectes des Bâtiments de France et l’obligation de restaurer l’intégralité du bâti éliminent les risques de malfaçons courantes et garantissent une valeur de revente à long terme particulièrement résiliente, déconnectée de l’obsolescence des constructions neuves.
Fort de plus de six décennies d’existence, le dispositif Malraux a traversé de nombreuses réformes fiscales sans jamais être remis en cause dans son principe — un gage de stabilité rare parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, souvent plus éphémères.
La mise en œuvre d’une opération de restauration en loi Malraux requiert une expertise juridique, technique et financière pointue. Afin de valider l’opportunité de cette stratégie, il est essentiel de réaliser en amont un audit patrimonial complet.
Notre cabinet, doté d’un pôle d’ingénierie patrimoniale, vous accompagne à chaque étape : de l’analyse de votre situation globale à la sélection des opérations immobilières éligibles les plus rigoureuses, en étroite collaboration avec les promoteurs spécialisés et les officiers publics.
